Das neue Gesetz gilt für alle Wohngebäude, inklusive Wohn-, Alten- und Pflegeheimen, sowie für Gebäude mit gemischter Nutzung, in denen sowohl Menschen leben als auch arbeiten. Davon ausgenommen sind jedoch Häuser, die entweder denkmalgeschützt sind oder in Milieuschutzgebieten liegen. Bei reinen Gewerbegebäuden kommt vorerst eine Pauschalregelung zum Einsatz: Mieter und Vermieter teilen sich die Kosten jeweils zur Hälfte. 2025 soll auch hier ein Stufenmodell in Kraft treten.

Die Menschheit emittiert zu viele klimaschädliche Gase, die unsere Erde immer weiter aufheizen – allen voran Kohlenstoffdioxid. Um dem auf nationaler Ebene entgegenzuwirken, beschloss die damalige schwarz-rote Bundesregierung Ende 2019 ein Maßnahmenpaket, das sogenannte Klimapaket. Ziel war, den CO₂-Ausstoß bis 2030 um 55 Prozent im Vergleich zum Jahr 1990 zu senken, um die Klimaschutzvorgaben der europäischen Union zu erreichen (zwei Jahre später wurde das Ziel auf 65 Prozent CO₂-Ersparnis angehoben).

Ein wichtiges Instrument dafür ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG). Damit wurde am 1. Januar 2021 ein nationaler Emissionszertifikatehandel (nEHS) eingeführt, der alle CO₂-Emissionen in den Bereichen Gebäude und Straßenverkehr umfasst, die beim Verbrennen von fossilen Energieträgern entstehen: Benzin, Diesel, Heizöl, Flüssiggas, Erdgas, seit 2023 Kohle und ab 2024 Abfall. Die Politik verpasste Kohlenstoffdioxid ein Preisschild. Grundgedanke: Je mehr CO₂ jemand verursacht, desto höher sollen seine Kosten sein – die er durch sparsames Verhalten reduzieren kann.

Der nationale Emissionszertifikatehandel läuft nach dem Prinzip „Begrenzen und Handeln“ ab. Die Politik entscheidet, wie viele Treibhausgase von allen Teilnehmenden in den Bereichen Verkehr und Wärme pro Jahr ausgestoßen werden dürfen. Das heißt: Jeder, der zum Beispiel eine Tonne Kohlenstoffdioxid emittiert, muss dafür ein Zertifikat erwerben. Die sogenannten „In-Verkehr-Bringer“, wie Energieversorger oder die Kraftstoffindustrie, erwerben die Zertifikate und zahlen für Emissionen, die durch das spätere Verbrennen der fossilen Brennstoffe durch die Endverbraucher entstehen. Das ist praktisch, denn in den Bereichen Verkehr und Wärme gibt es viele Emittenten. Und damit nicht alle direkt am Handel teilnehmen müssen, erfolgt das über die Unternehmen, welche die Kosten an die Endverbraucher weitergeben.

Der Preis für ein Zertifikat liegt im Jahr 2024 bei 45 Euro pro Tonne CO₂ und steigt im Jahr 2025 auf 55 Euro pro Tonne CO₂ an. Ab 2027 soll für die CO2-Emissionen von Verkehr und Gebäudewärme ein europäisches Emissionshandelssystem eingeführt werden.

Der Gesetzgeber schafft mit dem neuen Gesetz einen Anreiz für Vermieter, in eine klimafreundliche Immobilie zu investieren. Denn der Effekt von energetischen Maßnahmen, wie dem Einbau neuer Fenster, der Dämmung der Außenwände oder der Installation einer neuen Heizung, ist deutlich höher, als sparsamer zu heizen.